Covid-19 : conséquences sur les loyers commerciaux

Alors que tous les canadiens subissent les conséquences de la pandémie de coronavirus et du confinement, plusieurs locataires commerciaux voient leur chiffre d’affaire diminuer et certains deviennent incapables de payer leurs loyers.

Dans une telle situation, quels sont les droits et recours des locataires commerciaux, et quels sont les impacts de la Covid-19 sur les loyers commerciaux au Québec ?

Le Code Civil du Québec à la rescousse des locataires commerciaux ?

Les locataires commerciaux pourraient être tentés d’invoquer la « force majeure » afin de se retirer de leurs obligations envers leur propriétaire. Mais peut-on invoquer un cas de force majeure lors d’une pandémie ?

L’article 1470 du Code Civil du Québec mentionne que pour certains cas d’exonération de responsabilité, « Toute personne peut se dégager de sa responsabilité pour le préjudice causé à autrui si elle prouve que le préjudice résulte d’une force majeure, à moins qu’elle ne se soit engagée à le réparer. » De plus, il donne cette définition de la force majeure : La force majeure est un événement imprévisible et irrésistible; y est assimilée la cause étrangère qui présente ces mêmes caractères.

Pour déterminer si la force majeure peut être invoquée pour libérer le locataire de ses obligations, celui-ci doit d’abord vérifier si le bail contient une clause qui modifie ou qui ne tient pas compte du concept général de droit civil. En termes clairs, la force majeure est reconnue en vertu du Code civil du Québec, sauf si le locateur et le locataire ont convenu d’exclure, de modifier ou de limiter son application.

Les tribunaux québécois pourraient donc juger que la pandémie de coronavirus est une situation imprévisible. Par contre, pour que la pandémie constitue un événement de force majeure qui soulagerait le locataire commercial de ses obligations, la pandémie doit rendre l’exécution de cette obligation entièrement impossible.

Cependant, une décision de la Cour Supérieure du Québec concernant l’obligation juridique du locateur de procurer à son locataire une « jouissance paisible des lieux » durant la période couverte par le décret 223-2020, suspendant certaines activités économiques non prioritaires, apporte une réponse à cette question. En effet, la Cour Supérieure du Québec a conclu, entre autres, que le Décret ne constituait pas une force majeure empêchant le locataire de payer son loyer.

Covid-19 : Un programme d’urgence pour les loyers commerciaux

Au printemps dernier, devant les difficultés financières que subissent les locataires commerciaux, les deux paliers de gouvernement se sont réunis afin d’offrir des prêts-subvention aux propriétaires d’immeubles commerciaux avec le but de diminuer de 75% les loyers des petites et moyennes entreprises pour les mois d’avril, mai et juin 2020, avec le programme d’Aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial (AUCLC). Le programme, offert par l’entremise de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), a ensuite reçu une extension afin de couvrir les mois de juillet et août. Les gouvernements couvrent ainsi 50 % du loyer commercial, et le locataire et le propriétaire assument de manière égalitaire le montant restant, soit 25% chacun.

Le gouvernement fédéral a depuis annoncé une nouvelle aide financière pour les loyers commerciaux, la Subvention d’urgence du Canada pour le loyer. Celle-ci sera offerte directement aux entreprises qui ont perdu des revenus durant la pandémie, et pourrait offrir jusqu’à 65% des dépenses admissibles.